Hipotek sawise pegatan: tanggung jawab bebarengan lan mbusak jeneng sampeyan saka utangan

Hipotek sawise pegatan ora ngetutake wong sing duwe omah; nanging ngetutake loro jeneng ing utangan nganti bank kanthi resmi ujar liya. Ing Walanda, para peminjam bebarengan tanggung jawab bebarengan lan dhewe-dhewe, tegese pihak sing menehi utangan bisa nuntut kabeh utang saka salah siji saka sampeyan. Pindah, setuju yen mantan sampeyan bakal mbayar, utawa malah nandatangani perjanjian pegatan ora ngowahi apa-apa marang bank. Mung pembebasan saka tanggung jawab bebarengan lan dhewe, sing diwenehake dening pihak sing menehi utangan, sing mungkasi eksposur kasebut.

Artikel iki ngrembug babagan omah lan utangan: kepiye cara kerja tanggung jawab, kepiye cara entuk pembebasan, apa sing kedadeyan yen bank ora gelem, lan kepiye properti kasebut ditransfer menyang notaris. Penyelesaian aset sing luwih jembar dibahas ing artikel babagan komunitas properti sing winates , lan pitakonan babagan sapa sing duwe hak tetep ing omah kasebut dibahas ing pegatan lan omah perkawinan.

Kepemilikan lan tanggung jawab iku rong pitakonan sing beda

Wiwiti kanthi misahake rong perkara sing tansah bingung. Kepemilikan dicathet ing akta transfer sing kadhaptar ing Kantor Pendaftaran Tanah (Kadaster) lan nyebutake sapa sing duwe properti kasebut lan proporsine pira. Tanggung jawab asale saka perjanjian utangan lan akta hipotek lan nyebutake sapa sing duwe utang marang bank. Wong loro sing padha biasane katon ing loro-lorone, nanging ora mesthi, lan jawabane bisa beda-beda.

Kepiye kepemilikan dibagi gumantung saka hubungane. Garwa lan pasangan sing kadhaptar sing nikah utawa ndhaptar wiwit 1 Januari 2018 ana ing komunitas properti sing winates, mula omah sing dipikolehi sajrone hubungan kasebut diduweni bebarengan kanthi saham sing padha, dene omah sing diduweni sadurunge ing prinsip tetep pribadi. Kanggo pernikahan sadurunge tanggal kasebut, komunitas sing luwih tuwa lan nyakup kabeh biasane ditrapake. Penyelesaian pernikahan bisa ngganti kabeh, lan pernikahan sing ditindakake ing luar negeri bisa diatur dening hukum properti asing, sing bisa ditetepake dening notaris hukum sipil. Artikel kita babagan properti ing njero lan sawise pernikahan nerangake rezim kasebut.

Pasangan sing durung nikah sing tuku bareng duwe properti kasebut kanthi kepemilikan bareng sing prasaja miturut Buku 3 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, miturut proporsi sing kasebut ing akta transfer. Proporsi kasebut ora mesthi seket lima puluh, lan ora otomatis ngetutake sapa sing mbayar apa. Yen salah siji pasangan nyumbang luwih akeh saka rega tuku tinimbang sing dituduhake ing akta kasebut, klaim kasebut kudu adhedhasar perkara liya, kayata perjanjian urip bebarengan, utangan utawa klaim pengayaan sing ora adil, lan iku persis jinis poin sing kudune dicathet ing wektu kasebut.

Apa sejatine tegese tanggung jawab bebarengan lan sawetara

Nalika ana wong loro sing njupuk hipotek bebarengan, saben wong kudu mbayar utange kabeh marang bank, dudu separone. Iku kalebu tanggung jawab bebarengan (hoofdelijke aansprakelijkheid) miturut Buku 6 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Sing menehi utangan bisa milih debitur endi sing arep digugat lan bisa uga nggugat siji kanggo kabeh utange. Antarane sampeyan loro, pamisahan internal bisa uga seket-seket, lan sapa wae sing mbayar luwih saka bagean internal duwe hak kanggo nuntut ganti rugi marang sing liyane. Nanging nuntut ganti rugi minangka tuntutan marang wong pribadi, sing regane padha karo kemampuan wong kasebut kanggo mbayar.

Ana telung akibat sing bakal kedadeyan, lan saben-saben wong bakal kaget. Pembayaran sing ora dibayar mengaruhi cathetan kredit ing daftar kredit nasional, sapa wae sing nyebabake. Hipotek gabungan dianggep minangka kewajiban ing penilaian utangan anyar sing sampeyan ajukan, mula mantan pasangan sing wis pindhah asring ora bisa tuku omah dhewe nganti ana pembebasan utang. Lan kesepakatan antarane sampeyan loro yen salah sijine bakal nanggung hipotek mung ditrapake ing antarane sampeyan: bank dudu pihak ing perjanjian sampeyan lan ora kaiket karo perjanjian kasebut.

Bebas saka tanggung jawab bebarengan lan sawetara

Pambebasan saka tanggung jawab bebarengan lan sawetara (ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) minangka keputusan saka sing menehi utangan, lan mung sing menehi utangan sing bisa menehi. Ora ana pengadilan sing bisa mrentahake bank kanggo mbebasake wong sing nyilih, lan ora ana putusan pegatan sing nindakake kanthi otomatis. Bank mung bakal menehi yen sing nyilih isih bisa nanggung kabeh utangan dhewe, sing ditaksir kanthi cara sing padha karo aplikasi hipotek anyar: penghasilan, kewajiban liyane, nilai properti lan standar utangan sing ditrapake.

Masalah praktise yaiku pamisahan biasane nyuda kapasitas utang ing loro-lorone pihak sekaligus. Rong penghasilan dadi siji, lan kewajiban pangopènan diitung minangka kewajiban kanggo sing mbayar lan, ing watesan lan yen cukup aman, minangka penghasilan kanggo sing nampa. Kuwi salah sawijining alesan kanggo ngrampungake pangopènan lan hipotek ing latihan sing padha tinimbang siji sawise liyane.

Bank-bank umume pengin ndeleng perjanjian pegatan utawa perjanjian pisah sing ditandatangani sing nyathet sapa sing njupuk properti kasebut lan syarat-syarate, laporan penilaian anyar, bukti penghasilan, lan laporan utangan saiki. Yen pengambilalihan dibiayai kanthi nambah hipotek, kenaikan kasebut ditaksir minangka utangan anyar lan, miturut aturan sing wis ditrapake wiwit taun 2013, kudu dibayar maneh kanthi anuitas utawa basis linier supaya keringanan bunga kasedhiya. Apa lan kepiye keringanan bunga ditrapake kanggo kahanan sampeyan minangka pitakonan pajak; takon marang penasihat pajak tinimbang nganggep jawabane, amarga akibat saka salah bakal tahan nganti pirang-pirang taun.

Yen pembebasan utang ditolak, sampeyan ora kehabisan pilihan, nanging pilihan liyane luwih sempit: adol properti kasebut, golek penghasilan tambahan utawa jaminan sing nyukupi sing menehi utangan, njaluk utangan liyane kanggo mbiayai maneh kabeh utangan nganggo siji jeneng, utawa tetep tanggung jawab sajrone wektu sing ditemtokake kanthi pengaturan tertulis sing jelas. Sing ora kudu sampeyan lakoni yaiku nganggep penolakan minangka alesan kanggo ninggalake perkara sing ora dirampungake, amarga tanggung jawab kasebut terus berlanjut.

Telung rute lan biaya saben rute kasebut

Meh saben kasus rampung kanthi salah siji saka telung cara. Ing pengambilalihan, salah siji mitra njaga omah lan tuku saham liyane; bank ngeculake mitra sing lunga lan notaris hukum sipil ngetokake akta divisi sing kadhaptar ing Pendaftaran Tanah. Iki minangka asil sing paling resik, lan uga sing paling gumantung marang kemampuan.

Ing dodolan, properti kasebut didol ing pasar, hipotek dibayar saka hasil lan sisane dibagi, utawa kekurangane dibagi. Dodolan mbutuhake loro sing duwe omah kanggo kerja sama ing saben langkah, wiwit saka instruksi agen properti nganti akta transfer, mula penolakan kanggo nandatangani duwe kekuwatan sing ngganggu.

Rute katelu, tetep dadi pemilik bareng sajrone sawetara wektu, kadhangkala ora bisa dihindari, contone nalika bocah-bocah ngrampungake taun ajaran. Iki uga sing paling beresiko, amarga tanggung jawab terus berlanjut, ora ana pihak sing bisa maju sacara finansial, lan perselisihan babagan biaya perawatan lan pembayaran sing ora dibayar bakal terus bertambah. Yen sampeyan milih, tetepake tanggal pungkasan lan mekanisme metu kanthi tulisan: apa sing micu dodolan, sapa sing menehi instruksi marang agen, apa sing kedadeyan yen salah sawijining pihak ora gelem nandatangani, lan kepiye biaya kasebut dibagi nganti wektu kasebut.

Ngitung utang sing luwih gedhe utawa utang sisa

Angka pembelian gumantung marang nilai properti lan sisa utangan. Kanggo negosiasi, nilai WOZ menehi indikasi kasar, nanging bank lan notaris nggarap laporan penilaian anyar (taxatierapport), lan yen para pihak ora bisa setuju babagan penilai, nunjuk siji bebarengan utawa njaluk telung agen kanggo menehi pandangan luwih murah tinimbang ngajokake gugatan babagan iki.

Kurangi utang hipotek sing durung dibayar saka nilaine. Bedane positif yaiku overvalue (overwaarde), sing dibagi miturut proporsi properti sing diduweni, biasane separo saben omah sing diduweni bebarengan. Bedane negatif yaiku utang residual (restschuld), sing dibagi kanthi cara sing padha kajaba ana liyane sing disepakati. Bab iki penting kanggo digatekake: utang residual dibagi, ora mung nempel karo sapa wae sing lunga.

Ana rong pangaturan sing kerep muncul. Yen salah siji pasangan mbayar rega tuku saka dana pribadi utawa saka warisan utawa hadiah, klaim penggantian marang komunitas bisa uga ana, lan ukurane gumantung saka aturan sing ditrapake nalika pembayaran. Lan yen salah siji pasangan wis mbayar hipotek lengkap nalika loro-lorone tetep tanggung jawab, penyelesaian antarane bisa uga kudu ditindakake sajrone periode sing ana gandhengane, sing diimbangi karo kompensasi kanggo panggunaan eksklusif omah kasebut. Kaloro poin kasebut dirampungake ing perjanjian, ora ditinggalake menyang notaris.

Sapa sing bisa manggon ing omah nalika prakara wis dirampungake

Kepemilikan ora nemtokake panggonan sing dienggoni sajrone pegatan. Nalika proses pegatan ditindakake, salah siji pasangan bisa njaluk pengadilan kanggo langkah-langkah sementara, lan salah sijine yaiku panggunaan eksklusif omah perkawinan sajrone kasus kasebut. Pengadilan nimbang kapentingan kaloro pihak lan, yen ana anak, stabilitas kahanane. Artikel kita babagan langkah-langkah sementara ing proses pegatan nerangake kepiye aplikasi kasebut bisa digunakake.

Sawisé pegatan dicathet, ana aturan luwih lanjut: pasangan sing manggon ing omah perkawinan nalika semana bisa nuntut panggunaan terus sajrone nem sasi marang pihak liyane, miturut Pasal 1:165 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sanajan pihak liyane minangka pemilik tunggal. Iku minangka papan ambegan, dudu hak permanen, lan ora mengaruhi sapa sing duwe utang hipotek.

Kanggo pasangan sing durung nikah, iki ora ditrapake. Ora ana hak hukum kanggo terus nggunakake, lan ora ana prosedur langkah-langkah sementara sing ana gandhengane karo pegatan, mula pendhudhukan asale saka kepemilikan, saka perjanjian urip bebarengan, utawa saka apa sing disepakati para pihak. Ing praktik, pemilik properti sing ora diidini mlebu properti kasebut bisa njaluk akses menyang pengadilan ing proses sementara utawa pengaturan babagan panggunaan properti kasebut, lan pemilik properti sing duwe panggunaan eksklusif bisa uga kudu mbayar kompensasi panggunaan marang pihak liyane.

Nalika pihak liyane ora gelem kerja sama

Penolakan kanggo nandatangani minangka kebuntuan sing paling umum, lan hukum Walanda duwe jawaban kanggo iki. Ora ana sing bisa dipeksa tetep dadi pemilik bareng: Pasal 3:178 saka Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ngidini pemilik bareng nuntut pamisahan kapan wae, lan yen para pihak ora bisa setuju, Pasal 3:185 ngidini pengadilan kanggo mrentahake kepiye pamisahan kasebut ditindakake, kalebu dodolan lan distribusi hasil. Ing kasus sing mendesak, Pasal 3:174 ngidini pengadilan menehi wewenang marang salah sawijining pemilik bareng kanggo ngedol properti kasebut, supaya dodolan bisa ditindakake tanpa tanda tangan liyane.

Iki minangka solusi nyata, nanging butuh wektu lan biaya, mula urutan sing masuk akal yaiku nyoba nggayuh kesepakatan dhisik. Mediasi, utawa negosiasi liwat rong pengacara, ngowahi penilaian lan pernyataan utangan dadi komitmen kanthi tanggal sing dilampirake. Yen gagal, proses bantuan sementara bisa ngasilake keputusan sajrone sawetara minggu babagan poin-poin sing ora bisa ditunggu, kayata instruksi saka agen real estat, akses kanggo ndeleng utawa pembayaran cicilan saben wulan.

Apa wae dalan sing kok pilih, tetep bayar hipotek. Tunggakan utang bakal ngrugekake kaloro pihak, nglemahake kasus pembebasan saka tanggung jawab, lan ing kasus paling ala bakal nyebabake penegakan hukum dening pihak sing menehi utangan, ing ngendi properti kasebut didol miturut syarat sing diwenehake dening pihak sing menehi utangan tinimbang duweke sampeyan.

Jaminan Hipotek Nasional lan utang sisa

Yen silihan kasebut dijamin dening Jaminan Hipotek Nasional (Nationale Hypotheek Garantie, NHG), utang sisa sawise dodolan paksa bisa dibebasake. Pecahe hubungan minangka salah sawijining kahanan sing diakoni, nanging pembebasan iku kondisional: dodolan kudu ditangani kanthi keterlibatan lan persetujuan dana jaminan, loro mantan mitra kudu kerja sama, lan para peminjam ora kudu tumindak kanthi salah. Watesan jaminan lan syarat-syarate ditetepake saben taun dening dana jaminan lan diterbitake ing situs web, mula priksa versi sing ditrapake kanggo silihan sampeyan tinimbang ngandelake angka umum.

Yen ora ana jangkoan NHG, utang sisa iku minangka utang gabungan biasa. Utang iki tetep ana sawise dodolan, bisa dituntut kanthi lengkap marang salah siji peminjam, lan kudu dirampungake antarane pihak-pihak ing perjanjian kasebut. Sarujuk sapa sing mbayar apa, miturut jadwal apa, lan apa sing kedadeyan yen salah sijine wanprestasi, iku bedane antarane file sing ditutup lan klaim sing muncul maneh pirang-pirang taun sabanjure.

Urutan langkah sing bener

Urutan luwih penting tinimbang kecepatan. Nemtokake dhisik sapa sing duwe properti kasebut lan proporsine pira, lan rezim properti endi sing ngatur hubungan kasebut. Jupuk laporan utangan saiki lan penilaian anyar, supaya overvalue utawa kekurangan mung angka tinimbang pendapat. Mung banjur rembugan babagan syarat-syarat: sapa sing njupuk omah, apa sing dituku, kepiye biaya penilaian, notaris lan bank dibagi, wiwit tanggal pira sing ditanggung penghuni, lan kapan kabeh kudu rampung.

Cathet syarat-syarat kasebut ing perjanjian tertulis. Kanggo pasangan lan mitra sing kadhaptar, yaiku perjanjian pegatan, sing uga ana hubungane karo nafkah, hak pensiun, lan sisa penyelesaian; artikel kita babagan omah perkawinan sawise pegatan nuduhake kepiye paragraf perumahan cocog karo iku. Kanggo pasangan sing durung nikah, iki minangka perjanjian pisah sing nyathet pambagian kepemilikan bebarengan. Gawanen perjanjian sing ditandatangani menyang pemberi utangan, entuk pembebasan kanthi tulisan, lan mung banjur menehi instruksi marang notaris, sing nggawe akta pembagian lan, yen pembelian dibiayai, akta hipotek anyar. Pasangan sing budhal bebas wiwit wayahe pembebasan ditrapake lan akta kasebut kadhaptar, lan ora sedina sadurunge.

Rong perkara sing durung rampung iku pantes dirampungake bebarengan. Nganyari asuransi jiwa jangka panjang sing ana gandhengane karo hipotek, amarga polis asring nyebutake mantan pasangan minangka ahli waris utawa minangka pemegang polis. Lan priksa apa sing kedadeyan karo pasangan anyar sing gabung karo utangan mengko: pasangan sing nandatangani utangan dadi tanggung jawab bebarengan lan dhewe-dhewe kanthi cara sing padha, yaiku keputusan sing kudu ditindakake kanthi sengaja tinimbang minangka bagean saka akhir minggu pindhah.

Kapan kudu nglibatake pengacara

Kasus-kasus sing prasaja kanthi penghasilan sing cukup lan mantan pasangan sing kooperatif asring bisa ditangani dening penasihat hipotek lan notaris. Saran hukum tetep ana nalika angka-angka kasebut diperdebatkan, nalika rezim properti ora jelas utawa asing, nalika klaim penggantian utawa bisnis melu, nalika salah sawijining pihak ora gelem nandatangani utawa lunga, utawa nalika tunggakan wis wiwit numpuk.

Law & More menehi saran marang pasangan, mitra sing kadhaptar, lan wong sing manggon bareng babagan omah babagan pisah: penyelesaian kepemilikan bareng, pembebasan saka tanggung jawab bebarengan lan sawetara, perjanjian, lan proses nalika kerjasama gagal. Yen jeneng sampeyan isih ana ing hipotek kanggo omah sing ora sampeyan enggoni maneh, utawa sampeyan pengin njaga omah kasebut lan kudu ngerti apa iku realistis, kita tim hukum kulawarga bakal ngrancang posisi karo sampeyan.